Дифференцированный или аннуитетный платеж?

    "Мы планируем брать ипотеку на 14 миллионов тенге. На сайте банка я рассчитал ежемесячный платеж двумя способами: аннуитетным и дифференцированным. Выгоднее получается дифференцированный, но я слышал, что банки не очень охотно одобряют кредит, если выбрать такой способ, потому что меньше зарабатывают на нем. Что делать?", - Нуржан К., Алматы. 

    Что ж, давайте считать и рассуждать, как мы любим. 

     Для начала вспомним, что это за способы и чем они отличаются.

     Чтобы вернуть кредит, банк должен вам предложить два варианта: аннуитетный - когда заемщик сначала выплачивает проценты по кредиту и только потом основной долг, и дифференцированный - когда основной долг погашается равными частями на протяжении всего срока, а процент начисляется на остаток долга.

     Допустим, вы берете 14 миллионов тенге на 15 лет под 17%.

     Аннуитетный платеж будет составлять 215 тысяч тенге ежемесячно. Эта сумма не будет меняться на протяжении всех 15 лет. В первые годы из этой суммы на погашение вашего основного долга будет уходить 15-20 тысяч, а 200 тысяч будут считаться процентами банка. Только через 14 лет произойдет обратная диспропорция и 200 тысяч будут погашать ваш основной долг, а 15 тысяч уходить в качестве процентов банка.  

    Дифференцированный платеж строится по-другому. Ежемесячная сумма не фиксированная. В первый месяц вы заплатите 280 тысяч тенге, во второй - 279 тысяч, в третий - 283 тысяч. Из них - каждый месяц 77 тысяч будут погашать ваш основной долг, а вся остальная плавающая сумма будет считаться процентами банка. Чем больше будет уходить срок, тем меньше будет сумма платежа. Самый последний платеж будет 79 тысяч тенге (77 - основной долг, 2 - процент банка). 

    Если посчитать переплату, то дифференцированный платеж, действительно, выгоднее для клиента и не очень для банка. И да, банки не очень любят предлагать этот способ. Официально вам в этом никогда не признаются, но есть вероятность того, что вам могут одобрить или меньшую сумму или откажут вовсе. Впрочем, если с документами и финансами у вас все в порядке, то нет причин переживать. Настаивайте на своем. Если банк отказывает вам по причине погашения долга, то отказ должен быть аргументирован со ссылкой на конкретные нормы законодательства и правила банка.            

      Если вы не уверены в положительном заключении банка, то соглашайтесь на аннуитетную схему платежей.  Не забывайте, что есть еще частично-досрочное погашение. Все излишки можно пустить на ипотеку. И тут тоже есть два способа: сократить размер платежа или срок кредита. В первом случае срок останется тот же (15 лет), но ежемесячный платеж станет меньше (допустим, 150 тысяч тенге). Во втором случае ежемесячный платеж останется тот же (215 тысяч тенге), а срок уменьшится (допустим, 10 лет). Если говорить о переплате, то уменьшение срока выгоднее для заемщика, но иногда людям комфортнее платить меньший платеж. Все индивидуально. 

    Один из минусов дифференцированного способа - большие платежи в начале кредита. Есть риск переоценить свои финансовые возможности и оказаться в ситуации, когда вы не в состоянии будете обслуживать кредит. Ну, и помните: если сумма займа и срок небольшие, то разница в переплатах несущественная.