Чтобы взять квартиру в субаренду, нужно вложить в нее миллион тенге

Расскажите о себе?

Анастасия: Будет неправильно сказать, что бизнес аренды – это что-то новое для нас. Мы родом из Усть-Каменогорска, где у нашего папы есть коммерческая недвижимость, которую он до сих пор сдает. Папа считает, что недвижимость – это лучшая инвестиция, которая всегда прокормит. Когда я поехала учиться в Новосибирск, он купил мне там квартиру со словами: «Хочешь живи сама, хочешь – сдавай. Я дал тебе удочку, а дальше уже сама». И все 4 года я сдавала эту квартиру, а сама жила в общежитии. Через полгода он купил вторую квартиру для Гриши, ее я тоже сдавала в долгосрок. Можно было бы и посуточно, но мне было 18 лет и я боялась. Хотя и с долгосрочной арендой возникали проблемы. В одной из квартир все время что-то случалось: то пьянки, то участковые, то затопили соседей. Поэтому опыт сдачи в аренду у нас был большой.

Григорий: Но это был опыт со своими квартирами. Другое дело – субаренда. Я что-то отдаленно слышал об этом, но никогда близко не сталкивался. А весной прошлого года муж Насти предложил мне рассмотреть этот вид бизнеса.

(Анастасия, ее сын Арсений и Григорий)

С чего вы начинали?

Григорий: Я переехал из Алматы и очень плохо знал Астану. Не понимал, какие районы наиболее востребованы. Поэтому для начала мы решили провести аналитическую работу. Я создал несколько фиктивных объявлений, где в качестве районов указал ЭКСПО, набережную, Хайвилль и др., и в течение двух дней получал звонки. Так, опытным путем выяснилось, что чаще всего ищут квартиры в районе Ботанического сада. Полдела было сделано - с районом мы определились. Затем мы нашли все объявления аренды, которые были в интересующем нас квадрате и начали обзванивать и переписываться с хозяевами.

Анастасия: Это самый сложный этап в субаренде. Наш рынок еще не привык к такому бизнесу, поэтому нам отказывали уже на первой минуте, хотя мы все подробно расписывали. Для хозяина квартиры субаренда – это снятие головной боли. Ему не нужно больше искать арендаторов, давать объявления, показывать квартиру, общаться по коммунальным вопросам. Он каждый месяц гарантированно получает свою оплату и забывает о проблемах, связанных с жильем. Всю работу делаем мы. Но наши люди боятся, что в их квартирах будет бордель, пьянки, все вещи сломают и украдут, поэтому для них дико отдать ключи субарендатору.

Григорий: Чтобы тебя выслушал один хозяин, нужно сделать по меньше мере 100 звонков. Первым человеком, который заинтересовался нашим предложением, стал риэлтор, который привел нас в евродвушку с окнами на Ботанический сад. Она не очень нам понравилась, но выбора особо не было, поэтому мы согласились. В итоге, это одна из самых хорошо сдаваемых наших квартир до сих пор.

Сколько нужно вложить?

Григорий: Мы не торгуемся с хозяином, когда договариваемся о субаренде. Мы не в том положении, чтобы выдвигать свои условия, потому что рынок только формируется. Если он установил аренду в 200 тысяч тенге - ок, мы платим эти деньги. Значит, чтобы отбиться, эта квартира должна приносить 450 тысяч тенге, где 50 тысяч – это стоимость расходников, а остальное – наша прибыль. Но это в идеале, многое зависит от сезона. Пока за время работы мы еще ни разу не выходили в минус и, как минимум, зарабатываем +50%. Но тут нужно учесть, что первые месяцы вы будете отбивать вложенные деньги, а то, что вложить их придется – это 100%.

Анастасия: Невозможно заниматься субарендой без первоначального капитала. Если кому-то кажется, что достаточно договориться с хозяином квартиры и уже можно уволиться с работы и жить на субаренду, то точно нет. Субаренда на первом этапе будет только высасывать деньги. В той самой первой квартире мы поменяли окно, которое было разбито после предыдущих жильцов, заменили все люстры, розетки и стулья. Купили новые шторы, скатерти, постельное белье и еще тысячу мелочей. В среднем требуется около 1 миллиона тенге на субаренду одной квартиры. Сюда входит депозит хозяину, аренда и приведение квартиры в порядок.

Григорий: Мы упаковываем квартиры так, чтобы нам самим было приятно в них находится. Чтобы человек, который у нас остановился, не задавался вопросом - чем высушить голову? А чем погладить вещи? Где взять порошок для стирки? Все это есть в квартире. Мы закупаем полный комплект новой посуды, у нас есть халаты и одноразовые тапочки, набор для душа, есть необходимый минимум продуктов: чай, сахар, специи, подсолнечное масло, чтобы человек не покупал литр этого масла, если захочет пожарить яичницу. При этом наш ценник абсолютно рыночный. Мы берем столько же, сколько другие квартиры, в которых ничего нет. Просто потому что нам важно, чтобы человеку было комфортно и он захотел к нам вернуться. Мы не работаем ради сиюминутной выгоды, нас интересуют долгосрочные отношения. Может поэтому у нас не было ни одного случая кражи или дебоширства. Все наши клиенты – совершенно приличные люди.

Вы делаете ремонты в квартирах?

Григорий: Нет, это нерентабельно. Квартира должна быть в нормальном состоянии. Мы можем рассмотреть, если у нее слегка уставший вид, где-то заменить мебель или докупить технику, но делать ремонт – это долго и дорого. На упаковку квартиры обычно у нас уходит до недели, затем нужно срочно выставлять ее, чтобы она начала работать.

Где размещаете объявления?

Григорий: На всех площадках бронирования: booking, Airbnb, посуточно.ру, «Крыша», инстаграм. Сейчас уже работает сарафанное радио, к нам возвращаются наши бывшие постояльцы и приходят люди от них. На каждой площадке свои условия комиссии. Иностранные приложения в среднем забирают где-то 18%. Если вам кажется, что выгоднее размещаться на бесплатной «Крыше», то я бы поспорил. Очень много денег уходит на дорогую рекламу, а без рекламы твое объявление затеряется среди 50-60 тысяч других.

Анастасия: Очень большую роль играют фотографии. Именно они «продают» квартиру. Фотографии должны быть красивыми.

Как происходит процесс заселения и выселения?

Григорий: Все автоматизировано и дистанционно. В каждой квартире стоит электронный замок или ключницы с паролем. Люди самостоятельно заселяются и выселяются. Я с ними практически не пересекаюсь. После того, как гости выехали, у меня или девочек-горничных есть 2 часа на уборку. За это время стирается и меняется постель, полотенце, расходники. Все квартиры у нас небольшие – 1-2-комнатные, поэтому много времени этот процесс не занимает.

Заработали ли вы на мобилизации в России?

Анастасия: Мы оказались слишком честными (смеется). Если другие люди подняли цены в три раза, то мы увеличили стоимость с 15 тысяч до 20 тысяч тенге. В тот период у нас было всего три квартиры и спрос был гигантский. Я знаю людей, кто ставил ценник в 80 тысяч тенге за сутки в 1-комнатной квартире.

Григорий: У меня было по 90 пропущенных звонков в те дни. Это, конечно, был интересный период. Я практически отдыхал, потому что все квартиры были сданы на долгий срок. Но это же волна также быстро схлынула, как и началась. Уже через месяц все устаканилось. Многие уехали, кто-то съехал в долгосрочные квартиры.

Бывают ли дни простоя?

Григорий: Бывают, но не так часто. Нужно еще учитывать сезон. Летом была суперзагруженность, а потом пришел сентябрь и наступило затишье. Но тут случилась мобилизация и снова суперсрос. В риэлторских чатах нас все пугали, что февраль – самый пустой месяц. По итогу – один из лучших месяцев, которые мы отработали.

Сколько вы зарабатываете?

Анастасия: Нельзя назвать какую-то конкретную сумму. В какие-то периоды у нас было 3 квартиры, в какие-то пять. Сейчас 7 и еще одна в управлении. Это значит, что мы за нее не платим, но сдаем ее, когда есть запрос на 4-комнатную квартиру. Где-то мы отбивали деньги за ремонт, а где-то уже получали чистую прибыль. В какие-то месяцы был сезон, а в какие-то затишье. Поэтому мы зарабатываем в вилке от 500 тысяч до 1,4 млн тенге в месяц.