Как я сдавала квартиры в субаренду
Личный опыт

Как я сдавала квартиры в субаренду

среда, 31 авг. 2022 г., 17:56 13155

Если аренда жилья всем знакома и понятна, то субаренда в большинстве своем вызывает вопросы. Как это пересдавать чужую квартиру? Dom.kz записал историю девушки, которая несколько лет сдает квартиру, которую сама же снимает.

Кто я

Меня зовут Жанат и я занимаюсь субарендой квартир в Алматы.

Сейчас у меня три квартиры, которые я пересдаю. До пандемии их было пять. 

Как все начиналось

О субаренде я впервые услышала от соседки по палате в больнице, где лежала в 2017 году. Она днем и ночью не расставалась с телефоном, расселяя жильцов по квартирам. Давала указания горничным, которые должны были убраться перед заселением, вела переговоры с гостями и хозяевами квартир, постоянно размещала объявление о сдаче. Увиденное меня поразило. Я до этого даже не подозревала, что у нас есть такой вид бизнеса.

Да, я знала, что есть рынок посуточных квартир, но всегда думала, что их сдают хозяева. А тут выяснилось, что можно пересдавать чужую квартиру и не только одну, а несколько. Та соседка вела около 8 квартир. Она была шустрой и очень общительной. Рассказывала, что зарабатывает от миллиона тенге в месяц, а в "жирные" месяцы может и вовсе два миллиона. У меня чуть челюсть не отвалилась. Там же, в больнице я начала ее умолять рассказать, как она это делает.     

Как работает субаренда

Самое главное - субаренда должна быть законной, то есть владелец недвижимости знает, что вы ее пересдаете. Сдавать чужое жилье за спиной хозяина - рискованно и глупо. В лучшем случае вы потеряете доверие человека и лишитесь "кормящей" вас точки, в худшем - на вас могут написть заявление в полицию и обвинить в мошенничестве. Поэтому, если вы намерены заниматься субарендой всерьез и надолго, будьте открыты и откровенны. 

Для владельца недвижимости главным аргументом должно стать то, что с него снимается вся головная боль. Ему не нужно заниматься поиском жильцов, требовать с них оплату коммунальных, проверять состояние квартиры - всем этим займется его главный арендатор. А уж он в свою очередь заинтересован в том, чтобы с квартирой все было нормально, потому что это его курочка, несущая золотые яйца. Владелец получает свою гарантированную оплату каждый месяц и "забывает", что он сдает квартиру. 

Как можно сдавать сдавать квартиру в субаренду? Есть несколько сценариев:

а. Допустим, вы снимаете квартиру за 100 тысяч тенге и пересдаете комнаты другим людям. Их оплата покрывает вашу аренду и фактически вы живете бесплатно или платите совсем немного. 

б. Вы снимаете квартиру за 100 тысяч тенге, пересдаете ее на долгосрок за 150 тысяч, сами проживаете в другом месте, разницу оставляете себе.

в. Вы снимаете квартиру за 100 тысяч тенге, пересдате ее посуточно за 10 тысяч тенге. В месяц зарабатываете 200-300 тысяч тенге, разницу оставляете себе.

Как видите, посуточная пересдача самая выгодная, но она же самая хлопотная. Это почти ежедневный поиск клиентов, уборка после них, перманентное решение мелких задач. Моя соседка пересдавала квартиры по двум последним сценариям: на долгосрок и посуточно. Какие-то квартиры приносили больше денег, но требовали ее постоянное внимание, какие-то меньше, но там она почти ни в чем не участвовала. Такой баланс позволяет взять больше квартир в управление, не сильно перегорая.   

Как я начала сдавать

После больницы мне понадобилось несколько месяцев, чтобы все обдумать и решиться заниматься субарендой. Эта работа требует определенных навыков коммуникаций, финансовой подкованности и деловой хватки. Потому что перед тобой стоит несколько задач.

Задача 1.

Найти квартиру, которая была бы рентабельна. Это должна быть симпатичная квартира в хорошем районе. Если вы работаете в посуточном сегменте, то лучше, чтобы она находилась в центре, или рядом с городской доспримечательностью, или рядом с транспортным узлом (ЖД вокзалом, автовокзалом, аэропортом). Правильная локация - уже 90% успеха. Хорошо пересдать квартиру, находящуюся на окраине или в сомнительном районе - практически нереально.    

Задача 2.

Найти адекватного хозяина квартиры. Это не менее трудная задача, чем найти хорошую квартиру. Люди бывают разными и тут очень важно правильно донести ценность вашего сотрудничества. Обычно люди пугаются, что в их квартирах устроят бордель. При слове "посуточная" многих охватывает ужас, что на кровати будет спать пол-Казахстана. Кто-то боится недовольства соседей, кто-то переживает за имущество и вам нужно убедить, что вся ответственность ложится на вас. Это вы будете разрулировать с соседями, это вам отвечать за поломанные вещи. Чтобы снизить риски, застрахуйте совместно с собственником его квартиру. Оплатите половину страховки (или возьмите ее на себя), чтобы добиться лояльности со стороны хозяина. Обеспечьте ему регулярное пополнение счета день в день, чтобы у него не было желания все время рваться в квартиру проверить, что там происходит. Идеальный вариант - это владелец, живущий в другом городе или стране. Как правило, они самые сговорчивые, потому что хотят снять всю головную боль, связанную с квартирой. Но надеяться, что все будут такими, не стоит.  

Задача 3.

Найти не менее адекватных жильцов. Неадекватные принесут вам все, что угодно, кроме стабильного  дохода. Обязательно заключайте с ними договор, фотографируйте их документы, узнавайте о месте работы, берите залог за сохранность имущества. Всегда общайтесь с человеком лично, чтобы составить о нем впечатление. Если это люди, которым вы будете сдавать квартиру в долгосрок, налаживайте дружеские отношения. По сути - вы дополнительное звено между ним и владельцем, поэтому важно, чтобы он не хотел выйти на него напрямую, а работал через вас.  

Задача 4.

Наладить все организационные вопросы. Посуточная пересдача требует дисциплинированности и организованности. Люди, заезжающие в квартиру, хотят чистоты, удобства и точности. А значит нужно озаботиться постоянным закупом необходимых вещей (туалетная бумага, бытовая химия, соль, чай и прочее), уборкой помещения, заменой постели и полотенец, заездом и выездом гостей. А теперь представьте, что таких квартир у вас несколько по городу и в один день в них должны заехать гости одновременно. Если квартир больше двух, то есть смысл нанять дополнительный персонал. Дохода будет меньше, но и нервы целее.

Еще один совет - старайтесь сдавать квартиру, как можно на больше дней. Сдача на одни сутки - невыгодна. Один день не окупит ваших затрат. Нужно заплатить клинингу за выход, поменять белье и полотенце, потратить время и деньги, чтобы приехать на объект.  

Все это кажется сложным, но в жизни не так страшно. Все свои объекты я нашла в течение полугода. Находила по объявлению хорошие квартиры, приезжала их посмотреть. Если я видела потенциал в квартире, то начинала обрабатывать хозяина. В 80% случаях мне это удавалось. Не бойтесь и не стесняйтесь, вы не занимаетесь ничем незаконным.   

Сколько я зарабатываю

До пандемии у меня было пять объектов. Два - в долгосроке, три - в посуточной субаренде. 

Одна долгосрочная квартира была трехкомнатной, которую снимали 4 девочки-студентки. В общей сложности они платили 240 тысяч тенге + коммунальные. 180 тысяч я отдавала владельцу, все остальное забирала себе.

Второй долгосрок был однокомнатной квартирой и мне очень повезло с этим объектом. Ее хозяйка живет в другой стране и ей было важно, чтобы за квартирой просто следили и вовремя оплачивали квартплату. Поэтому всю аренду в 110 тысяч тенге я забирала себе. Такие хозяева иногда встречаются и нужно быть очень внимательными к их просьбам, чтобы продолжать долго и успешно с ними сотрудничать. Когда через год она приехала и убедилась, что с квартирой все в порядке, то очень обрадовалась и с тех пор вовсе перестала приежать. В итоге я видела ее 2 раза в жизни, но мы продолжаем раз в несколько месяцев созваниваться. В самые трудные карантийные времена эта квартира спасла меня от голодной смерти.

Три посуточные квартиры приносят мне разный доход. Это зависит от сезонности, наполняемости и сроков проживания в них. Если выводить цифру в среднем, то чистый доход после всех расходов составляет около 500 тысяч в месяц. В "праздничные" месяцы - декабрь и март - сумма может увеличиваться на 30-50%.

Но март 2020 года я запомню надолго. В тот месяц разом опустела трехкомнатная квартира (студентки разъехались по домам) и посуточные перестали работать. Мне удалось договориться почти со всеми хозяевами квартир о снижение стоимости ежемесячной аренды (мои-то обязательства перед ними никто не отменял), только одна владелица посуточной ничего не хотела слышать о скидке, пришлось расторгнуть с ней контракт. Я потратила большую часть своих накоплений, чтобы удержать оставшиеся квартиры за собой и потом бешенно работала, чтобы отбить расходы, когда карантин ослаб. В итоге, в 2021 году пришлось попрощаться с 3-комнатной квартирой, потому что владелец решил ее продать. Сейчас у меня однокомнатная квартира в долгосроке и две посуточные. Можно взять и больше объектов, но я что-то устала и пока довольствуюсь тем, что есть.

Мой доход тоже сократился, но я бы не сказала, что сильно. Аренда за последний год подорожала, поэтому в итоге я потеряла всего 10-15%, если сравнивать с началом 2020 года. На данный момент меня это устраивает.      

Цифровая платформа полного цикла

Сопровождаем клиента на всех этапах покупки и продажи недвижимости

Горячие объекты

Смотреть все

Вам может быть интересно

Личный опыт

Какой я запомнил Астану, когда в нее переехал

Сегодня наша столица празднует 25-летие. И хотя фактически городу гораздо больше лет, но свой столичный статус она обрела всего четверть века назад. Сейчас в городе проживает больше 1,3 млн человек. Миллион из них приехали в разные годы по разным обстоятельствам. Мы решили спросить столичных жителей: "Какой им запомнилась Астана на момент переезда?"

четверг, 06 июл. 2023 г., 04:54
0 1952
Личный опыт

Влияет ли сезонность на покупку квартиры?

Долгие годы считалось, что лучшее время для покупки квартиры - весна и осень, а время низкого спроса - зима и лето. Мы спросили экспертов и обычных граждан актуально ли это утверждение сейчас и есть ли корреляция между сезонностью и продажами?

пятница, 23 июн. 2023 г., 12:41
0 673
Личный опыт

Как я расхламляла свой дом

Расхламляться — значит освобождать пространство от вещей, которые не используются, дублируются, изношены или поломаны. А иногда расхламление меняет жизнь и приносит чувство свободы. Мы опросили трех людей, которые применили три разные методики расхламления и готовы поделиться своим опытом.

суббота, 22 апр. 2023 г., 11:33
0 1803

Добавить комментарий

Отправить комментарий

2 Комментария

Аноним

Как можно с Вами созвониться?

Аноним

Вы можете позвонить к нам по номеру +7(700)155-155-5 пн-пт с 10-00 до 19-00 и в субботу с 10-00 до 18-00 если вас интересует купля/продажа недвижимости

Поиск жилья

Тип недвижимости

Новостройки

Вторичные

Новостройки

Город

Читатели обсуждают

Лучшее за неделю