Любые инвестиции требуют капитала, ума, расчетливости и удачи
- Сколько себя помню, мы всегда сдавали кому-то комнату. У моих родителей был частный дом с отдельной времянкой во дворе и в ней все время кто-то жил. Все мое детство проходило под разговоры о квартирантах, поэтому я с молоком матери впитал, что нужно иметь дополнительный угол, который всегда может тебя прокормить.
Моя первая инвестиционная квартира, которую я начал сдавать, досталась мне в наследство от моего бездетного дяди в 2007 году. Это была 1-комнатная квартира в хрущевке недалеко от рынка "Артем". Ремонта в ней не было, но сняли ее в первый же день, как я повесил объявление. И именно эта квартира стала моим учебником по инвестированию, моим тренажером, счастьем и проклятьем.
Во-первых, я понял, как важна локация. Сейфуллина-Валиханова - очень оживленный район, кроме нескольких рынков там много частного бизнеса. Всегда есть народ, которому нужно жить рядом с работой или хранить свой товар.
Во-вторых, исходя из целевой аудитории, я понял, что отсутствие ремонта - не проблема. Никому не важно, как выглядит твоя квартира. Даже лучше, если она убитая, потому что у арендодателя меньше страхов, что он что-то испортит. Отсюда, правда, вытекает главный минус - квартира ушатывается со скростью света. После трех жильцов она выглядела, как нора. Но это не помешало заехать в нее в тот же день четвертым жильцам.
В-третьих, из-за ее востребованности, у меня не было простоев, я не потерял ни одного дня или недели. Другое дело, что иногда я терял деньги, когда меня кидали жильцы, но за годы аренды такое было всего пару-тройку раз. В целом, доставшись мне бесплатно, эта квартира за несколько лет позволила мне накопить часть денег на другую квартиру. И я понимаю, что так везет не всем, но согласитесь, не каждый при этом может правильно распорядиться деньгами. Многие просто потратили бы эти арендные деньги на жизнь, но у меня был план - к 40 годам я хотел иметь несколько квартир, которые бы меня "кормили".
Следующую квартиру я купил уже в районе Евразийского университета в 2011 году, рассудив, что студенты тоже в вечном поиске жилья. Это была 1-комнатная квартира, стоимостью 48 тысяч долларов (тогда все считали в долларах). Большую часть денег я заработал сам, занимаясь бизнесом. В ее косметический ремонт я вложил тогда 200 тысяч тенге и еще 300 тысяч потратил на мебель и технику. Сдавать начал за 70 тысяч тенге. И тут я наглядно понял разницу между жильем, которое тебе досталось бесплатно и жильем, которое ты купил сам. В первом случае, ты просто с неба получаешь деньги. Тебе не жалко, если там порвали обои или сломали ручку на окнах, потому что ты ни морально, ни материально не вкладывался в эту квартиру. А здесь эта была выстраданная квартира, в которой каждая мелочь стоила твоих денег. Поэтому жильцов я уже тщательно отбирал и следил, чтобы к мебели и технике относились бережно.
Параллельно я открыл депозит в Жилстройсбербанке, тогда эта тема только начала набирать оборот. Я посчитал, чтобы купить третью квартиру, легче накопить 50% и взять недорогую ипотеку, чем заработать на нее полностью. Обе квартиры суммарно приносили мне где-то 110-115 тысяч. Я почти все закидывал на депозит и когда пришло время, у меня на счету лежало почти 4 миллиона тенге. К тому времени, я успел продать свою "артемовскую" квартиру. Последняя жиличка, которая использовала ее как склад, упросила меня ее продать за 50 тысяч долларов (к 2013 году цены подросли). Я подумал и решил, что это хорошее предложение и добавил часть из этих денег к моему депозиту.
В середине 2014 через Жилстройсбербанк я купил двушку на левом берегу в ЖК "Номад" за 13 миллионов тенге. В тот год случилась девальвация и доллар со 150 тенге скакнул до 180 тенге, поэтому квартира обошлась немного дороже, чем если бы я ее купил до девальвации. Кредит мне дали на 10 лет, ежемесячный платеж был 69 тысяч тенге. Я сдал квартиру за 90 тысяч двум девушкам. Ипотека начала закрывать сама себя. Идеально.
От продажи "артемовской" квартиры у меня оставалось 5 миллионов. Я решил, что теперь я уже дофига умный и опытный инвестор, поэтому добавив к ним еще 5 миллионов, я вложил их в строительство ЖК "Жагалау-4". И это стало моей самой большой ошибкой, потому что в апреле 2022 года дом до сих пор еще не сдан. Сколько раз я проклинал себя за это решение. Сколько раз мысленно возвращался в прошлое, чтобы остановить себя, когда нес деньги застройщику. Это 8 лет нервов, ругани и бега по кругу. Сейчас я уже нахожусь в дзене. Строительство дома потихоньку продолжается, обещают даже сдать этим летом, но сколько было таких обещаний за все эти годы, что я просто молча за всем наблюдаю. Сдадут - отлично. Нет - ну что ж, еще подождем.
Подводя итоги, я хочу сказать, что инвестиции в недвижимость - это реально. Но как и любые инвестиции они требуют капитала, ума, расчетливости и удачи. Любую недвижимость нужно выбирать, опираясь на множество факторов: ликвидность, расположение, площадь, кредитные ставки и прочее.
Сейчас у меня есть 2 квартиры, общая стоимость которых на рынке составляет 42-44 миллиона тенге при затраченных 20 миллионах. Суммарный чистый доход от аренды от них 200 тысяч тенге в месяц (это уже после выплаты ипотеки и налогов). Да, это пока не может меня прокормить, но у меня есть моя основная работа. Я рад, что в свое время не прогулял наследство, которое мне досталось, а сумел из него сделать еще две дополнительные квартиры. Опыт с "Жагалау" тоже многое мне дал. Внутри я даже ему благодарен, что он меня закалил. К тому же, эта история все еще может закончиться хорошо и у меня будет три квартиры. Считаю, все что не делается - все к лучшему.
0 Комментариев