Что можно и нельзя узаконить из планировки

      Иногда заходишь в будущую квартиру и понимаешь - без перепланировки тут не обойтись. Бывает, что чудит проектировщик, когда создает нелогично огромный коридор и небольшие комнаты или сам хозяин хочет перенести кухню в зал, а из кухни сделать детскую. И тут главное понимать, чем отличается перепланировка от переоборудования, и можно ли это узаконить.  

      Перепланировка - это когда вы меняете площадь помещения с помощью перегородок и внутренних стен. Сносите, объединяете, переносите стену (тут важное уточнение - не несущую). Например, если вы объединили санузел или соединили зал с кухней.

     Переоборудование -это когда вы меняете назначение помещения, затрагивая инженерные и коммунальные системы. Например, из квартиры делаете магазин на первом этаже или из ванной гардеробную. 

   Так вот, планировку узаконить допольно просто, а с переоборудованием придется повозиться.  

    Но начнем с легкого. Что можно переделать в квартире, не регистрируя изменения и не запрашивая разрешения у госорганов. Можно:

 - Демонтировать встроенные кладовки, шкафы, антресоли или гардеробные

- Остеклить балкон

- Заменить окна и двери

- Установить кондиционер и спутниковую тарелку (если это разрешено в вашем доме)

- Установить короб, закрывающый коммуникации

- Заменить радиаторы отопления

- Переклеить обои и покрасить стены 

     Регистрация - не равно разрешение. Некоторые ремонтные работы не требуют разрешений в отделах архитектуры и градостроительства, достаточно заказать новый технический паспорт, в котором зарегистрировать изменения, которые вы произвели. Например:

- Если вы увеличили площадь жилой комнаты и санузлов за счет прихожей, коридора, встроенных кладовок и шкафов.

- Объединили кухню и жилую комнату в студию

- Перенесли ненесущие стены в квартире ради изменения планировки комнат (при этом запрещается оставлять какие-то комнаты без окна или радиаторов отопления).

- Объединили комнату с коридором или его частью

- Обустроили вход в совмещенные санузлы, ванные комнаты и туалеты из других помещений квартиры, кроме кухн

 - Установили дополнительные проходы в ненесущих стенах (например, арка между кухней и гостиной)

- Установили легкие полупрозрачные раздвижные двери, двери-купе, перегородки из легких материалов (например, при зонировании комнаты)

   Важно помнить, если вы даже сделали несущественную переделку, но не зарегистрировали ее, она все равно будет считаться незаконной.

     А теперь то, что точно требует разрешений у госорганов и большой компетенции строителей:  

 - Если вы пристраиваете веранду или отдельный вход в квартиру на первом этаже дома

- Увеличиваете площадь балкона

- Переносите инженерные коммуникации

- Строите мансарду

- Объединяете две квартиры на разных этажах

     Такие работы затрагивают несущие конструкции дома и угрожают безопасности остальных жильцов. Поэтому для их разрешения нужно заказать проект у профессиональной организации, причем желательно, чтобы его сделали авторы дома или их правопреемники.

     Наконец, мы добрались до этого пункта. Есть вещи, которые ни в коем случае делать нельзя, даже если вам пообещают, что смогут это "узаконить". Не будем исключать человеческий фактор и, возможно, кому-то удастся обмануть систему, но задумайтесь - под угрозой находится весь дом. И стоит ли ваша дизайнерская "хотелка" того, чтобы подвергать риску себя и других жильцов?

Итак, что нельзя делать:  

- Прорубать проемы в несущих стенах   

- Сносить несущие стены   

- Переносить кухню или санузел так, чтобы они располагались над жилыми комнатами соседей  

- Объединять балкон с квартирой и выводить на балкон центральное отопление

- Присоединять к квартире части подвала или крыши

- Пристраивать помещение к панельному дому;

- Убирать или уменьшать вентиляционные каналы

- Заливать бетонной стяжкой в доме, который на это не рассчитан (например, дом с деревянными перекрытиями или «хрущевка»)

- Утеплять полы за счет центральной системы отопления

- Перекрывать источник естественного света

- Закрывая доступ к стоякам и счетчикам

- Демонтировать межквартирные стены

- Переносить стояки водоснабжения

     Таких запретов довольно много. Перед разработкой проекта лучше уточнить в отделе архитектуры, что можно сделать конкретного в вашем доме. В 2012 году Комитет по делам строительства и ЖКХ внес изменения в действующие СНИПы. В панельных домах категорически запрещена реконструкция и перепланировка. Единственное, что можно сделать – убрать встроенные деревянные шкафы, снести перегородку между туалетом и ванной и все. В кирпичных домах перепланировка допускается. Но нужно соблюдать процедуры. Если вам трудно определить, какая стена в доме несущая, а какая нет, обратитесь за за консультацией к архитектору. Он поможет подготовить архитектурный проект.

     Давайте разберем два случая. Как должно быть в идеале и как чаще всего происходит на самом деле. 

     В идеале прежде чем делать ремонт, вы должны обратиться в любую проектную организацию и заказать эскизный проект. Затем сделать перепланировку согласно проекту. После снова пригласить организацию, которая делала проект, чтобы она проверила соответствие работ эскизу и если все ок, то заполнить  Акт приемки объекта в эксплуатацию , подписать его вместе с проектировщиком, который составил технический проект и отнести в ЦОН для регистрации документа в Управлении архитектуры и градостроительства и Министерстве юстиции. Вам выдадут новый технический паспорт квартиры.

    А теперь как чаще всего происходит. Собственник квартиры начинает ремонт, самостоятельно делая перепланировку. И только после того, как ремонт окончен или он вдруг решает продать квартиру, начинается  процесс узаканивания. В этом случае также нужно обратиться в частную проектную организацию за изготовлением проекта на уже выполненные работы. После заполнить Акт ввода в эксплуатацию построенного объекта и заказать новый технический паспорт. Сотрудник из отдела  архитектуры и градостроительства в течении одного рабочего дня должен провести сверку на соблюдение всех правил и норм. Если самовольная перепланировка затронула несущие стены, капитальные конструкции и ограждения, то вам выпишут штраф и при необходимости могут вынудить вернуть все обратно.

      Если перестройка связана с изменением несущих стен

      Все разрешения необходимо получить до начала ремонта. Через портал eGov вы отправляете заявку в отдел архитектуры и градостроительства. К заявлению нужно приложить:

- правоустанавливающий документ (договор приватизации, купли/продажи, дарения и пр.)

- технический паспорт

- эскизный проект на реконструкцию.

Решение выдается бесплатно в течение 15 рабочих дней.

      При капитальном ремонте или переоборудовании помещения вам нужно получить письменное согласие смежных соседей при затрагивании их интересов. Если изменения затрагивают общее имущество всего дома, нужен протокол собственников квартир. Исключение – если это делается ради человека с инвалидностью, чтобы можно было свободно передвигаться в кресле-коляске.

      Какой штраф грозит за самовольную перепланировку

- 30 МРП для физических лиц (91 890 тенге)

- 90 МРП для должностных лиц и субъектов МСБ, а также и для некоммерческих организаций (275 670 тенге)

- 150 МРП для субъектов среднего бизнеса (459 450 тенге)

- 300 МРП для субъектов крупного бизнеса (918 900 тенге)

Если из-за перепланировки пострадала устойчивость или прочность здания, штраф для физлиц составит 80 МРП (245 040 тенге), для юрлиц – 180–500 МРП (551 340 -1 531 500 тенге)

Помимо штрафа, нарушитель обязан восстановить разрушенную конструкцию, то есть привести в первоначальное состояние