Как сделать из квартиры магазин

Нельзя просто взять и переделать квартиру на первом этаже в коммерческое помещение. Это незаконно и грозит проблемами. Вначале квартиру нужно вывести из жилого фонда. 

Во всех ли случаях это можно сделать? Нет.

Если квартира находится в панельном доме серии 158 или в другом типовом доме в сейсмоопасной зоне, то их перепланировка и переоборудование запрещены с 2012 года.

На фото 9-этажный крупнопанельный дом 158 серии

Если квартира выходит окнами только во двор, то существует запрет на «уплотнение дворового пространства».

Если дом новый, но в нем нет коммерческого этажа, в этом случае также могут отказать, потому что это «несоответствие ранее выданному эскизному проекту». Власти таким образом борятся с хаотичным появлением офисов и магазинов. 

Если соседи и владельцы смежных помещений против, то они не подпишут письменное согласие, которое необходимо. 

Если изменения плохо сказываются на функционировании инженерных сетей, нарушают сейсмостойкость и прочие характеристики, то вам также выпишут "стоп".

Если затрагиваются красные линии. Такие линии разграничивают жилую зону от дорожной полосы. Они существуют перед каждым зданием, будь то многоквартирный или частный дом, а также коммерческий или промышленный объект. Линии наносятся в рамках генплана, который утверждается не только городскими, но и республиканскими властями и государственной экспертизой

Помимо основных законов, касающихся жилищных отношений, есть еще масса местных распоряжений и дополнений к правилам, которые нужно учитывать. Поэтому существуют десятки причин, почему вам могут отказать в выведении квартиры из жилого фонда.

Очень важно прежде чем покупать недвижимость на первом этаже или переделывать имеющуюся, убедиться, что ее можно превратить в коммерческое помещение. Для этого нужно обратиться в специальные компании или самостоятельно пройти этот путь.     

Несмотря на ограничения, не все так плохо. Иначе коммерческие помещения не появлялись бы как грибы.

Например, если ограничения действуют на 9-этажные панельки, то есть шанс в пятиэтажной панельке, но только при наличии балкона и при условии, что сохранится его подоконная часть. Вывод жилья можно планировать, с большой долей вероятности, в кирпичных, каркасных (начиная с 80-х годов постройки) и монолитных домах с кирпичным заполнением.

Итак, какой алгоритм действий?

1. Посетить районного архитектора в управлении земельных отношений

Он-то и должен сказать, можно ли в конкретном доме проводить реконструкцию, не проходят ли вблизи красные линии, а также не затрагиваются ли интересы других собственников.

2. Получить заключение сейсмолога

Этот пункт касается сейсмоопасных регионов. К ним относятся Алматы, Алматинская, Восточно-Казахстанская, Жамбылская, Кызылординская, Мангистауская и Южно-Казахстанская области.

3. Заказать топосъемку и архитектурно-планировочное задание (АПЗ)

Имейте в виду, топосъемка имеет ограниченный срок действия — 6 месяцев с момента выдачи, поэтому после окончания строительства ее нужно будет заказать снова для оформления прав на земельный участок. АПЗ можно сделать через портал Egov.kz, в разделе «Бизнесу» - «Лицензирование и аккредитация» - «Разрешительные документы» - услуга «Предоставление исходных материалов при разработке проектов строительства и реконструкции (перепланировки и переоборудования).   

4. Получить нотариально заверенное согласие соседей.

Согласие требуется тех собственников квартир и помещений, чьи интересы непосредственно могут быть затронуты. Без их согласия невозможен выкуп у государства доли участка, который необходим для регистрации нежилого помещения в органах юстиции после переоборудования.

5. Заказать проект и согласовать его в органах архитектуры.

Провести независимую экспертизу проекта, выбрать подрядчика и заключить договоры с авторским и техническим надзором. Изготавливать проект на реконструкцию/переоборудование/перепланировку объекта вправе только лицензированные организации или специалисты. Готовый рабочий проект должен быть согласован с органами архитектуры и пройти независимую экспертизу. Бригада, которая будет проводить строительно-монтажные работы (СМР), тоже должна иметь лицензию. Выполнять функции проектировщика и авторского надзора может одно лицо или организация. Однако представлять технический надзор они не имеют права, поскольку технадзор в случае отклонения от проекта либо нарушения подрядчиком строительных норм обязан вносить замечания и следить за их устранением. Авторский и технический надзор по окончании строительства подписывает декларации соответствия, тем самым подтверждая качество работ.

6. Отправить уведомление в управление архитектуры о начале работ по переоборудованию  

Когда пройдены все этапы сбора и согласования проектной-сметной документации (ПСД), а независимая экспертиза и органы архитектуры дали свое положительное заключение и был выбран подрядчик, можно приступать к этапу переоборудования помещения. Для начала строительных работ необходимо зарегистрироваться на elicense.kz и отправить уведомление о начале СМР в УГАСК. После получения талона о принятии уведомления приступить к реконструкции.

7. Оформить акт приемки в эксплуатацию.

Процесс приемки осуществляется только следующими участниками: заказчиком, подрядчиком, техническим и авторским надзором. Все госуслуги можно получить бесплатно через egov.kz или обратиться непосредственно в ЦОН.

8. Выкупить или взять в аренду земельную долю.

Для этого собственник должен обратиться с заявлением и пакетом документов в городской акимат. При этом вы получаете в собственность исключительно квадратные метры непосредственно под помещением, а не под пристройкой, как ошибочно считают некоторые владельцы. Без этого невозможно зарегистрировать права на нежилое помещение. Поскольку по закону владельцы жилых помещений не имеют права выкупа земли. Пока вы не зарегистрируете в органах юстиции свое помещение как нежилое, оно будет продолжать числиться как жилое. 

Что такое входная группа?

Важно понимать, что при реконструкции и строительстве крыльца нужно вписаться в определенные нормы — 1,5 м от стены дома. В настоящее время входная группа — это исключительно открытая площадка и козырек. Они не включаются в технический паспорт при инвентаризации (соответственно, не могут быть отапливаться), а просто наносятся на план. Согласно СНиПам, площадка и козырек должны располагаться только с внешней стороны дома. Помещения общественного назначения, встроенные в жилые здания, следует размещать с торцов, не имеющих окон; в подземных туннелях; со стороны магистральных улиц при наличии специальных загрузочных помещений.

Несмотря на то что весь процесс занимает много времени и сил, его стоит пройти по закону, дабы избежать проблем в будущем. Всем удачи!