Жулье и жилье. Как не стать обманутым дольщиком

Покупка квартиры - это не купить буханку хлеба, чтобы махнуть рукой "а, ну ладно!", если она окажется черствой. Чаще всего на покупку квартиры уходят все сбережения, которые есть у среднестатистического гражданина. А еще чаще - для этого берут взаймы, кредитуются или продают имеющуются недвижимость. Поэтому, поставив на кон так много, люди обязаны внимательно смотреть условия, на которых они покупают квартиру.

Каждый год в Казахстане появляется несколько тысяч обманутых дольщиков. После того, как люди понимают, что их "кинули", они начинают штурмовать офис застройщка, акимат или Акорду. К сожалению, у государства не так много инструментов помочь им. Оно может:

1. Возбудить уголовное дело, если был доказан факт мошенничества.

2. Может достраивать дома, но на это уйдут годы, а то и десятилетия.

3. А может ответить, как аким Алматы Ерболат Досаев на недавней встрече с жителями Медеуского района:

- Вы добровольно шли в эту компанию, вы покупали квартиру без меня. Я прямо говорю, давайте в нашем государстве мы будем ответственны за наши поступки. 

Жестко, но нужно быть реалистами - кроме нас, судьба наших вложенных денег никого не волнует. Поэтому всегда будьте внимательны при покупке такой дорогостоящей вещи, как квартира.  

Допустим, вы увидели заманчивую рекламу о строящемся доме. Клюнули на то, что для вас является триггером: цену, метраж, локацию, розыгрыш подарков и пр. Что вас должно насторожить? 

1. Слишком низкая цена

Если квадратный метр в вашем городе стоит 350-600 тысяч тенге, то цена в 200 тысяч тенге - это сигнал о том, что здесь что-то не так. Ни один застройщик не будет работать в убыток себе. Непреложная истина про бесплатный сыр в мышеловке хорошо применима к рынку недвижимости. И трешка по цене однушки должна скорее насторожить, нежели обрадовать.

2. Отсутствие информации о застройщике

Добросовестный застройщик не будет скрывать о себе информацию. Он большими буквами напечает свое название на баннере, у него будет сайт или соцсети, которые можно промониторить. Он открыто скажет свой адрес и назовет банки-партнеры, с которыми работает (кстати, это хороший знак, если он сотрудничает с банками, значит, можно рассматривать ипотеку). Такой застройщик не стесняется показать дома, которые уже построил, а вы можете съездить и посмотреть на них вживую. Еще можно пораспрашивать жильцов этого дома, насколько они довольны качеством.

Да, иногда это может быть первый дом в портфолио застройщика, но у него должен быть хоть какой-то опыт в строительстве, может быть коммерческих помещений. Отсутствие кого-либо опыта и информации о застройщике в гугле - это все же повод насторожиться.  

2. Отсутствие некоторых документов

Вам понравился проект дома и вы всерьез его рассматриваете. Самое время ознакомиться с документами. Добросовестный застройщик должен иметь:

• документы на земельный участок
• разрешение на строительство
• разрешение на привлечение денег дольщиков или заключенный договор гарантии с Единым оператором.

У строительной компании должны быть в наличии только оригиналы бланков.

3. Название договора

Если вам предлагают подписать договор бронирования, договор инвестирования, договор предварительной купли-продажи или договор цессии - это незаконно. Единственный договор, который признан законодательством Казахстана - это договор о долевом участии в жилищном строительстве. 

Чтобы получить право заключать договоры о долевом участии в жилищном строительстве, застройщику нужно:

• получить гарантии АО «Казахстанская жилищная компания» (Единый оператор);

• участвовать в проекте банка второго уровня (открытие кредитной линии застройщиком);

• привлечь деньги дольщиков после возведения каркаса жилого дома (застройщик должен выполнить не менее 80% от общих работ, предусмотренных проектно-сметной документацией).

Договор долевого участия в жилищном строительстве признается действительным, только после того, как его зарегистрируют в  управлении архитектуры и градостроительства при акиматах городов. После регистрации уполномоченная компания передаст ему выписку, подтверждающую факт постановки на учет. Это исключает возможность двойной продажи квартиры, которой могут воспользоваться недобросовестные застройщики.

Это довольно непростой вопрос. Попробуем объяснить на пальцах.

Понятно, что каждый бизнес хотел бы работать легально, но получить гарантию от АО "КЖК" может не каждый застройщик. Для этого стройкомпания должна соответствовать определенным критериям. Расскажем некоторые из них:

- у нее, как минимум, должно быть 3 года опыта успешно построенных объектов, общей площадью от 18 тысяч кв метров в Астане или в Алматы или в Шымкенте, и от 9 тысяч кв метров в других населенных пунктах;

- иметь участок земли в собственности или в аренде;

- иметь собственные средства в размере 10% от стоимости проекта, если земля принадлежит им, или 15 %, если она в аренде;

- иметь финансы для оплаты комиссии и гарантийного взноса.

Как вы понимаете, такие требования могут выполнить только крупные застройщики, поэтому почти у каждого из них все в порядке с документами и их клиенты могут спать спокойно: если что-то пойдет не так, государство им все компенсирует. Но на рынке каждый день появляются мелкие стройкомпании, которые решают урвать свой кусок пирога и построить свой ЖК без всяких гарантий от государства. По некоторым оценкам, рынок "серых" застройщиков составляет до 60%. Это очень много. Многим удается достроить дом, а кому-то нет. Если вам хочется сыграть в эту русскую рулетку - вы можете рискнуть, но тогда нужно быть готовым к последствиям.    

Государство же в свою очередь в силу законодательства может только мониторить застройщиков и штрафовать. Но штрафы небольшие, поэтому это позволяет строительным компаниям работать в обход закона. Сейчас готовятся поправки в законодательстве, чтобы минимизировать риски дольщиков, но пока их примут, вы должны быть начеку.

Чтобы проверить застройщика, все ли у него в порядке с документами, можно зайти на сайт КЖК и посмотреть его статус. Это довольно удобный сайт, в котором отображена картина по всему Казахстану.

Пользуйтесь и будьте внимательны.