Как уберечь себя от неадекватного арендатора и арендодателя

Да, все упирается в договор. Если документально не зафискировать ряд моментов, потом будет очень трудно отстоять свои права и личные границы. К вам так и будет приходить хозяин когда ему вздумается или квартирант вынесет все из дома, а вы не сможете его привлечь.  

Именно поэтому мы настаиваем, чтобы вы легально сдавали квартиру и платили налоги. Если вы незаконно ведете предпринимательскую деятельность, то квартирант в отместку может легко заявить о вас в налоговую службу. За нелегальную сдачу жилья в аренду и уклонение от уплаты налогов, арендодателю начисляют штраф в 15 МРП - 45 945 тенге. При повторном нарушении штаф увеличивается и вы надолго попадаете в поле зрение налоговой.  

Поэтому правильно оформленный договор - это неотъемлимая часть любой сделки.  

1. Первым делом убедитесь, что вы имеете дело с собственником жилья. Для нормального арендодателя не проблема будет показать вам удостоверение личности и правоустанавливающие документы на квартиру. Случаи, когда мошенники снимали на сутки квартиру и пересдавали ее под видом хозяев, происходят гораздо чаще, чем вам кажется.  

2. Помимо стандартных условий в договоре аренды обязательно должна быть опись имущества квартиры. Перечисление не только крупной мебели и техники, но и более мелких важных предметов (например, количество кастрюль, одеял, ковров). Если вы квартирант, то обязательно снимите на телефон состояние квартиры: все дефекты на мебели, исправность кранов, сантехники, розеток и прочее. Это нужно для того, чтобы хозяин не смог предъявить вам претензии за сломанные кем-то вещи. 

3. Лучше сразу обозначить даты посещения жилья собственником. Будет ли он приходить один раз в месяц или раз в год - в этом пункте вам нужно прийти к обоюдному решению. Вы вправе не пускать пьяного хозяина в квартиру, тем более в ночное время, ссылайтесь на статью 146 Гражданского кодекса о неприкосновенности жилища. Но, вообще, если вы видите, что перед вами тревожный тип арендодателя, который терзается желанием все контролировать, наш вам совет - лучше не заезжайте в эту квартиру.  

4. Убедитесь, что в договоре есть пункт о том, что в случае его расторжения, вам должны сообщить об этом за месяц. Это в какой-то степени должно дисциплинировать хозяев, что они не могут просто так попросить вас съехать "на следующей неделе".  

1. Владелец жилья точно также должен быть заинтересован в том, чтобы зафиксировать в договоре все, что находится в квартире. Чтобы не оказаться в глупом положении в ситуации: "какой еще четвертый стул? Когда мы заезжали, их было всего 3". И обязательно иметь свежие снимки своей квартиры, чтобы не услышать "у вас так и было. Это стекло всегда было треснутым". 

2. Определите дату оплаты и какие могут быть последствия в случае ее задержки. Вы не можете расторгнуть договор, если человек задержал оплату на один день. По закону вы должны дождаться, пока он не заплатит более двух месяцев подряд, и только потом требовать расторжения договора. При этом вы можете потребовать внести оплату вперед, но не более чем за 2 срока подряд.

3. Предложите разделить квартиранту зону ответственности за мелкий ремонт. Периодически в доме что-то будет ломаться или выходить из строя и тут важно определить - кто за это отвечает? Вы обязаны предоставить жилье, которое отвечает нормам проживания, то есть, в квартире должны быть целые окна, непротекающие батареи, нормальный пол и прочее. И в случае, если в квартире отвалился кусок потолка или перегорела люстра, то это ваша зона ответственности. Но если произошла поломка по вине арендатора (сломалась новая кровать, оторвали кран, сожгли чайник), то эти расходы должен нести квартирант.

4. Вы можете пересмотреть стоимость аренды в сторону повышения не чаще, чем раз в год.

5. Обязательно пропишите пункт, кто оплачивает коммунальные услуги. Как правило, это расходы арендатора.   

Договор не обязательно заверять у нотариуса. Достаточно подписи с двух сторон, чтобы он считался законным и мог быть использован в суде, если до него дойдет. 

Если квартирант долго задерживает оплату, то у владельца квартиры может появится желание как-то его наказать. И тут очень тонкий момент, когда закон может обернуться против самого арендодателя. Например, если хозяин решает продать имущество квартиранта, чтобы компенсировать затраты, то это может расцениваться как самоуправство и грозит от штрафа до ареста владельца квартиры. Но также закон не запрещает удерживать имущество арендатора, пока квартирант не выплатит все. Тут множество спорных моментов, которые можно трактовать по-своему, поэтому так важно составлять подробный договор.     

Если вы опасаетесь за свою квартиру, то мы рекомендует владельцу застраховать жилье. На рынке есть немало предложений, которые покрывают порчу имущества, сбой техники, а также пожар и затопление соседей. Стоят они не так уж и много: от 25 тысяч тенге в год. Их можно "зашить" в цену аренду, зато головная боль снимается на целый год.

1. Дату и место заключения договора.

2. Стороны договора — арендодателя и арендатора с указанием полностью фамилий, имен, отчеств, дат и мест рождения, паспортных данных, места постоянного жительства.

3. Подробная информация о квартире, а именно: точный адрес: город, улица, номер дома и квартиры, количество комнат, общую и жилую площадь. 

4. Данные о правоустанавливающем документе, подтверждающем ваше право собственности. Например: «сдаваемая в аренду квартира принадлежит арендодателю на праве собственности на основании договора купли-продажи №1234 от 15 июля 2002 года».

5. Права и обязанности сторон.

6. Срок договора. Если срок аренды в договоре не указан, он считается заключенным на неопределенное время.

7. Размер арендной платы и порядок ее внесения. 

8. Со стороны собственника было бы неплохо настоять на том, что арендатор в случае просрочки выплаты очередной суммы обязуется выплачивать неустойку в виде процента от неуплаченной или несвоевременно уплаченной суммы.

9. Перечень имущества.

10. Порядок расторжения договора аренды и выселения нанимателя.

11. Порядок компенсации ущерба, нанесенного жилому помещению или имуществу.

12. Подписи сторон.

Это минимальный набор. Типовые договоры аренды обычно отличаются краткостью, содержат общие фразы, что дает возможность в судах толковать их по своему усмотрению. Поэтому лучше конкретизировать моменты, которые особенно для вас важны.