Как продать или купить ипотечную квартиру

Брали ипотеку на 10-20 лет, а потом обстоятельства вынуждают вас ее продать?  

По закону квартира до полного погашения ипотеки является залогом банка, который вам выдал кредит, но действующее законодательство не запрещает владельцу ипотечного жилья совершать сделки по   сдаче в аренду или продаже квартиры. Правда, продать квартиру можно только с согласия банка.   

Поэтому первым делом вам нужно обратиться в ваше кредитное учреждение. Если банк даст  положительный ответ, то он должен будет вас проконсультировать, как реализовать квартиру и какая у вас осталась сумма долга. Будьте готовы к тому, что окончательная сумма погашения будет чуть больше, чем указано в выписке. Не забывайте про проценты, которые ежедневно начисляются на остаток долга.  

В объявлении на сайте недвижимости обязательно укажите, что квартира находится в залоге. Ваш покупатель должен знать эту информацию. 

Какие есть способы продажи ипотечной квартиры? 

1. Досрочное погашение 

Если у покупателя наличные деньги, то вы можете заключить с ним предварительный договор купли-продажи, после которого он даст вам аванс в сумме ипотечного кредита. Вы досрочно погашаете ипотеку, получаете оригиналы правоустанавливающих документов, снимаете с квартиры залоговое обременение и заключаете сделку. Покупатель выплачивает вам остаток суммы за минусом аванса в размере ипотечного кредита.  

2. Трехсторонняя сделка

В этом случае сделка заключается между банком, продавцом и покупателем. Банк сам готовит полный пакет документов, покупатель вносит средства в кассу банка, а остаток, если он ест, отдает продавцу. Через несколько дней новый владелец получает правоустанавливающие документы на жилье.

Какие минусы для продавца? 

- Не так много желающих связываться с залоговой квартиой.  

- Для привлечения покупателей, цену на ипотечную квартиру обычно ставят чуть ниже рынка

- Чем больше времени продавец выплачивал ипотеку, тем меньше он заработает от продажи. Проценты, которые он заплатил банку, не вернутся.   

- Нельзя продать квартиру, если пенсионные отчисления пошли на первоначальный взнос по ипотеке со сроком займа более пяти лет. В этом случае действует пятилетний запрет на продажу. Отсчет начинается со дня оформления покупки.

- Нельзя продать квартиру по госпрограмме, если покупатель захочет перекупить ипотечный долг

- Есть вероятность долгой процедуры согласования банком

Какие плюсы для покупателя?

- Юридическая чистота сделки. Банк проводит полный анализ правоустанавливающих документов и можно быть уверенным, что все законно.

- Привлекательная цена, которую ставит продавец

А если, допустим, вам понравилась залоговая квартира, но полной суммы не хватает? 

Вы можете купить квартиру с ипотечным долгом и взять на себя обязательства по кредиту. Для покупки жилья этим способом также необходимо получить одобрение банка. 

Вы должны быть готовы:

— Написать в банк заявление о готовности принять обязательства по кредиту с переходом прав на залоговую недвижимость и стать залогодателем

— Подтвердить платежеспособность

— Получить положительный ответ банка по этому вопросу

 После этого подписывается договор купли-продажи с продавцом, выплачивается ему разница от сделки и заключается ипотечный договор с банком. После совершения сделки покупатель становиться собственником квартиры и должником по ипотечному кредиту.