Как взять ипотеку, если у вас нет пенсионных отчислений

Пенсионные отчисления - это, конечно, важный элемент, но не самая большая проблема в получении ипотеки. В конце концов, на рынке достаточно предложений от коммерческих банков, которые дают ипотечный кредит без подтверждения доходов. Это значит, они готовы закрыть глаза на ваш официальный заработок и небольшие пенсионные отчисления, но чтобы обезопасить себя, выставят вам гораздо больше требований. Например, первоначальный взнос должен быть не менее 50% и процентная ставка займа будет гораздо выше, чем ипотека с подтвержденным доходом.

Да, для вас это будет не очень выгодно, но ипотеку вы все равно получите. А это самое главное.

Вариант подешевле - это жилищный займ от Отбасы банка. Если не менее трех лет копить деньги на депозите Отбасы и накопить 50% от стоимости квартиры, то банк выдаст кредит от 3,5 до 5%, даже не заикаясь о подтверждении дохода. В этом вся прелесть жилищного займа. Но тут главный недостаток этого варианта - ждать придется долго и много копить.

Если все вышеперечисленные варианты вам не подходят, то остается только одно - выправить ваши пенсионные отчисления. Это тоже не быстро, но и не так долго, как копить на жилищный заем.

Банку не важны ваши многолетние пенсионные отчисления, он смотрит на доход за последние 6 месяцев.  Доход должен быть регулярным, от одного работодателя и по возможности одинаковым. Значит, вы должны заложить полгода на подготовку к покупке квартиры в ипотеку.

Что делают люди в таких случаях?    

Внимание дисклеймер!

Все что написано ниже, не является рекомендацией dom.kz. Мы настоятельно рекомендуем действовать исключительно в рамках закона. 

Если нет возможности устроиться на работу с "белой" зарплатой, некоторые люди ищут знакомых, у которых есть ИП и "устраиваются" к ним на работу. 

Почему устраиваются в кавычках?

Человек может фактически не работать у знакомого, но от его имени платить себе налоги и отчисления как работнику. Имейте в виду, перечислить просто пенсионку не получится, нужно выплатить полный пакет налогов.

Итак, какой это пакет:

•  Индивидуальный подоходный налог (ИПН) в размере 10% от зарплаты.
•  Обязательные пенсионные взносы (ОПВ) в размере 10% от зарплаты, но не более 10% от 50 МЗП (300 000 тенге).
•  Социальные отчисления — в размере 3,5% от доходов по оплате труда.
•  Обязательное медстрахование (ОСМС) — 3% от дохода, но не более 10 МЗП (18 000 тенге).
•  Взносы на обязательное социальное медицинское страхование (ВОСМС) — 2% от 1,4 МЗП (12 000 тенге)

Допустим, человек хочет показать, что его "белая" заработная плата составляет 300 тысяч тенге. На сайте talent.com можно расчитать приблизительно сколько налогов он должен заплатить, чтобы вышла эта сумма (сайт не учитывает отчисления по СО, СН и ООСМС, поэтому окончательная сумма налогов  выше). 

Если верить сайту, ежемесячно в течение полугода он должен перечислять 80 тысяч тенге на налоги и отчисления, чтобы получить сумму в 300 тысяч тенге. Причем платежи должны быть регулярными. Банк смотрит на непрерывные отчисления. 

А можно платить себе, если я сам ИП? 

Можно, но для Отбасы банка ваше индивидуальное предприятие должно существовать год, а для коммерческих банков и вовсе 2 года. Если с этим все в порядке, то имейте в виду, что вашу платежеспособность банк оценивает по двум последним полугодовым налоговым декларациям. Ваше предприятие должно показывать хороший доход в течение года. Поэтому, если вы решите открыть ИП только для того, чтобы взять ипотеку, то не стоит.   

Допустим, у человека действительно зарплата - 300 тысяч тенге. Его пенсионные отчисления выглядят следующим образом:

1. Июнь - 38 000 тенге
2. Июль - 38 000 тенге
3. Август - 40 000 тенге
4. Сентябрь - 39 000 тенге
5. Октябрь - 38 000 тенге
6. Ноябрь - 40 000 тенге

Итого за полгода общая сумма пенсионных отчислений составила 233 000 тенге. 

Отбасы банк поделит эту сумму на 6, чтобы узнать среднюю зп в месяц - 38 833, то есть за основу он возьмет, что ваша "грязная" до налогов зарплата - 388 333 тенге.   

После он умножит эту сумму на 0,7 (коэффициент налогов) и получит вашу "чистую" зарплату в 271 833. От этой суммы он отнимет 10% (коэффициент риска) и сумма станет 244 649 тенге.

И вот теперь наступает важный момент!

Банк смотрит есть ли у человека семья, сколько у него детей, работает ли его супруга, имеет ли он другие кредиты и даже в каком городе он проживает. Потому что от ответов на эти вопросы зависит сколько денег будет отниматься от его зарплаты. 

Во-первых, люди, которые проживают в Астане, Алматы, Шымкенте, Актау и Атырау должны закладывать 15 МРП (47 700 тенге) на себя и на каждого члена семьи: несовершеннолетних детей и неработающую супругу. В других городах эта цифра составляет 10 МРП (31 800 тенге). 

Если человек проживает в Астане, у него двое маленьких детей и жена в декрете, то его расходы на жизнь по закону должны составлять 190 800. Если отнять эту сумму от его "белой" зарплаты, то остается 53 849 тенге. И это при условии, что у него нет других кредитов. Чтобы оставшихся денег хватило на ипотеку, у него должен быть или очень большой первоначальный взнос или небольшая сумма самого кредита. Но скорее всего, Отбасы банк откажет, потому что свободных денег остается довольно мало.

Все эти рассчеты касаются только Отбасы банка. Если человек собирается кредитоваться через коммерческие банки, допустим, по программе 7-20-25, то банки не отнимают расходы на жизнь заемщика и его иждивенцев, но компенсируют это более высоким коэффициентом риска. У каждого банка он свой. Но чтобы выдать кредит, по формуле банка, ежемесячный ипотечный платеж должен составлять не более 40-50% от общего дохода.  

Поэтому у заемщика есть несколько выходов:

1. Увеличить "белую" зарплату. 

2. Подать заявку на кредит не в Астане, а, допустим, в Косшы, чтобы за каждого иждивенца платить не по 15 МРП, а по 10.

3. Также заранее за полгода позаботиться о пенсионке супруги. Минимальные пенсионные отчисления составляют 6 тысяч тенге (12 480 тенге - общая сумма всех налогов и отчислений в месяц). Этого достаточно, чтобы она перестала считаться иждивенцем. 

В принципе, этих шагов должно хватить, чтобы получить одобрение любого из банков. Но необходимо тщательно считать с менеджером банка и иметь четкое представление, сколько денег необходимо иметь, чтобы получить ипотечный заем.

Если у вас есть какие-то вопросы по ипотечным программам, специалисты dom.kz с удовольствием смогут вас проконсультировать. Контактный номер: +7 (700) 155-155-5