Какой город лучше выбрать для инвестиционной квартиры - Астану или Алматы?

"Здравствуйте!

Меня зовут Акмарал, я из Семея. У меня есть 25 миллионов тенге, на которые я хочу купить квартиру для аренды. Сдавать я ее хочу за 250-300 тысяч ежемесячно. В нашем городе квартиру за такую сумму мало кто может себе позволить, поэтому я думаю купить в Астане или в Алматы: там цены на аренду выше и народу побольше. Помогите, пожалуйста, понять, какой город лучше выбрать!". Акмарал

Мы очень любим задачки от наших читателей и всегда с удовольствием беремся их разбирать. Вот тут можно прочитать предыдущие вопросы:

Что выгоднее: досрочно закрыть ипотеку или положить деньги на депозит?

Взять ипотеку или потребительский кредит?

Купить однушку в бизнес-классе или двушку в комфорте?

Выбрать квартиру на Левом берегу или дом на Юго-Востоке?

Начать с маленькой квартиры или сразу взять большую?

Выбрать квартиру свободной планировки или с готовой?

Самым весомым плюсом столицы является большой выбор на рынке недвижимости. В прошлом году здесь построили больше 13 млн квадратных метров жилья. И это еще их сократили, по планам квадратных метров должно было быть на 2 млн больше, но городская инфраструктура уже не справляется.

В любом случае, именно в Астане вы можете найти квартиру любого класса в любом районе. Город активно застраивается и это привлекает тысячи людей. По прогнозам в 2025 году астанчан станет 1,48 млн. Это плюс 240 тысяч новых горожан в год, поэтому проблем с арендаторами у вас не будет.

Но отсюда вытекает и главный минус - большая конкуренция. Когда на рынке много жилья, люди голосуют рублем. Они выбирают или варианты подешевле или ставят высокие требования к арендной квартире.

250-300 тысяч тенге - это стоимость аренды 2-комнатной квартиры в хороших ЖК в центральных районах Астаны. Мы не рассматриваем случай резкого повышения цен в прошлом году, когда приток иностранцев вызвал бум на рынке. Тогда вполне заурядные 1-комнатные квартиры могли сдаваться за 400-500 тысяч тенге, но сейчас цены упали и снова стали рыночными. Поэтому нужно понимать, что если вы планируете получать с аренды 250-300 тысяч тенге, то и квартира должна быть на уровне. Помимо локации в ней должен быть хороший ремонт, полная меблировка и оснащение техникой. И тут встает вопрос - достаточно ли 25 миллионов тенге на приобретение такой квартиры?

Безусловно, если долго и хорошо искать, то можно найти подходящие варианты, но в большинстве своем рынок предложит вам квартиры или меньшей площади или в отдаленных районах, что снижает ожидания по арендной плате.      

К плюсам Алматы обычно относят мягкий климат и общественно-культурную жизнь города. Алматы - самый большой город в Казахстане. Здесь официально проживает больше 2 млн человек. Каждый год сюда приезжает 150 тысяч казахстанцев и иностранцев. И вопрос арендного жилья здесь стоит как нигде остро.

Проблема Алматы в ее ограниченности территории. В отличие от Астаны она не может расти вширь, поэтому растет вверх. Объемы строительства здесь меньше, чем в столице, но тоже велики. И цены на недвижимость, к сожалению, тоже отличаются. Если в Астане квадратный метр стоит в среднем 480 тысяч, то в Алматы 670 тысяч тенге (данные октября 2022 года).

Купить здесь квартиру за ваши деньги можно только совсем в отдаленных от центра районах или это будет небольшое жилье в старом жилом фонде в развитых микрорайонах. Но хорошая новость в том, что арендное жилье настолько востребовано, что люди готовы платить 250 тысяч тенге даже за "убитые" хрущевки.

Резюмируя, мы хотели бы обратить внимание на еще один момент. Что вы собираетесь дальше делать с инвестиционной квартирой? Если вы намерены через несколько лет переехать в нее, то вам нужно самой определиться с городом. Хотите ли вы жить в новом ЖК в холодной Астане или в старом доме в теплом Алматы?

Если переезжать не собираетесь, то просчитайте долговечность этой инвестиции.

Сколько лет вы намерены сдавать?

Какой дом попадает под ваш бюджет?

В каком районе этот дом находится?

Будет ли требовать капитальный ремонт квартира?

Нужны ли дополнительные инвестиции в обустройство квартиры?

Ответы на эти вопросы и дадут вам понимание, в каком городе вы точно сможете заработать необходимую вам сумму с аренды квартиры. Удачи!